Crédit immobilier : l’apport personnel n’est ni l’alpha ni l’omega

Se voir refuser une demande de prêt immobilier alors que l’on a un apport conséquent, c’est possible… Les banques scrutant l’origine de cet apport pour savoir si vous êtes en capacité d’épargner sur la durée.

Vous venez d’hériter d’une coquette somme, que vous souhaitez mettre à profit pour acheter cette jolie bâtisse qui vous fait de l’œil depuis quelques mois. Bonne nouvelle ! Les banquiers adorent les apports conséquents. Il faut dire que récemment, ils n’en voient plus beaucoup. En 2012, les emprunteurs mettaient en moyenne 20% du montant de l’opération sur le tapis, selon les données de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, le régulateur financier français. 5 ans plus tard, l’apport personnel ne représente plus que 13% de l’achat immobilier. Soit un chiffre très proche du montant minimum exigé par les établissements de crédit : 10% pour couvrir les frais de dossier, de notaire et de garantie.

La baisse de l’apport tient son origine dans la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Les taux d’emprunt de ces dernières années permettent à des ménages modestes, présentant une capacité d’emprunt réduite, d’obtenir un crédit immo à moindre frais. S’agissant des emprunteurs aux revenus plus confortables, ils peuvent eux profiter des taux attractifs pour gonfler leur enveloppe de crédit et conserver leur épargne.

Il y a apport et apport

Il n’empêche qu’un apport conséquent est rassurant pour la banque. Mathématiquement, plus il est élevé, moins le ménage aura besoin de s’endetter et donc mois les charges pesant sur le foyer seront importantes. Mais il y a apport et apport… Et c’est en ce sens qu’un petit pécule obtenu par héritage peut vous jouer des tours.

En effet, avant de vous accorder une ligne de crédit, votre banquier vérifie votre capacité à rembourser le prêt. C’est-à-dire votre aptitude à mettre de l’argent de côté. Autrement dit, apporter plusieurs dizaines de milliers euros obtenus d’une donation n’a pas la même valeur que de mobiliser de l’épargne que vous avez patiemment et méticuleusement constituée en vue de devenir propriétaire. « Un emprunteur qui épargne régulièrement, même une petite somme, c’est un bon indice pour la banque », a d’ailleurs expliqué à cBanque Béatrice Durand, responsable du projet « les clés de la banque » à la Fédération bancaire française.

La règle des 33% reste en vigueur

Par ailleurs, quel que soit le montant de votre apport, la banque va en priorité vérifier votre taux d’endettement. C’est à dire que la mensualité de votre crédit ne dépasse pas le tiers de vos revenus. En d’autres termes, l’établissement s’assure que votre dossier respecte la fameuse règle des 33% du prêt immobilier. Il ne s’agit pas d’une obligation juridique, donc en théorie rien n’empêche la banque d’accepter de financer un foyer présentant un taux d’endettement supérieur.

Mais, dans les faits, il est difficile d’échapper à la règle des 33%. Et les banques préfèrent généralement accroitre la durée du crédit pour permettre à l’emprunteur de rentrer dans les clous. Par conséquent, même si votre apport personnel couvre 25%, 50% voire 75% de l’opération, si derrière vous avez peu ou pas d’entrée d’argent récurrente, votre banque risque de refuser votre demande de crédit immobilier.

 

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